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住宅ローンを組む時に気をつけるべきポイント【不動産購入・お得情報】

男性
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住宅ローンを組もうと思っているけど、オトクに購入する方法はあるのかな?

不動産の購入というのは、人生の中でも最も大きな買い物になる方も多いかと思います。

 

今回は、そんな不動産を購入する際に必ず活用するであろう住宅ローンで得する方法を紹介します。

本記事はこんな人におすすめ
  • これから家を買おうと思っている
  • 住宅ローンについて知っておきたい
  • 賢く家を買う方法が知りたい

ぼく自身も住宅ローンを組んでいますが、当時は知らないことも多かったので、実際にローンを組む際に損したこともありました。

住宅ローンは賢く組むことによって毎月の支払額が1万、2万円は変わることもあります。

 

本記事を読むことで、これから住宅ローンを組もうと思っている方にとって気になる疑問を解決しつつ賢く借りられるような方法がわかります。

 

 

住宅ローンを組む時に気をつけるべきポイント

住宅ローン

住宅ローンを組む時に気をつけるポイントは8つ

  • 借入金額の目安
  • フルローンにすべきか頭金を入れるべきか
  • 借入期間
  • 車やカードローンはいくら返済しておくのが良いのか
  • 固定金利と変動金利どちらにすべきか
  • どこの銀行で借りるのがオススメ?
  • ボーナス返済
  • ペアローンという選択肢

これらについて気になる方も多いのではないでしょうか?

それぞれのお悩みを解決していきます。

借入金額はいくらにすべきか

住宅購入 間取り
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よく聞くの話では、ざっと年収の35%くらいまで借りられるみたいだけど、じっさいはいくらまで借りるのが妥当なんだろう?

借入金額は年収ではなく、月々の手取りの30%以内に抑えるのがおすすめです。

 

例えば、35年ローン、固定金利1.2%・元利均等返済、ボーナス返済なしにした場合

  • 手取り20万円の人なら毎月6万円(借入総額 約2000万円)
  • 手取り30万円の人なら毎月9万円(借り入れ同額 約3000万円)

ということです。

 

にしげん
にしげん

SUUMOなどの冊子などにも借入金額の目安が書かれていますが、基本的に住宅情報誌などにかかれている金額は現実的に高めに設定されていると思います。

そのため、住宅ローンの返済に悩む人も多いようです。

 

フルローンと頭金を入れるのはどちらが良いのか

貯金 資産運用

結論から言うと、資産的に余裕のある物件をフルローンで購入するのがオススメです。

 

  • 住宅の価値を考えている
  • 資産に余裕を持っている

この2つ条件がある方はフルローンもおすすめです。

 

住宅の価値というのは、特に新築で買った場合は一度住んでしまうだけで700万円ほどの価値が下がると言われています。

仮に3000万円の家をフルローンで買っても、半年後に万が一売らなければいけない状態になった時に、2000万円ほどの価値しかつかないような物件であれば、1000万円以上の負債を背負うことになります。

 

購入前に事前に住宅の価値を考えてみましょう。

  • 近隣の住宅の価格と比較して、今買いたいと思う物件が割安なのか?
  • そして、これから価値が上がっていきそうなエリアなのか

こういったことはネットで調べることもできます。

 

住宅ローンの金利はかなり安いので、手元にお金はあるけれど残しておきたい。という方にもフルローンでの購入は有りだと思います。

 

基本的には頭金を入れるほうが

  • 住宅を安く購入できる
  • 金利が安くなる可能性がある

といったメリットがあります。

 

仮に1000万円持っている人が、3000万円の家を買う場合

1000万円を年利5%ほどで投資に回せるのであれば、住宅ローンの頭金に使うよりも資産運用していくほうが賢いでしょう。

先程も書いたように住宅ローンの金利は現在は1%前後とかなり安いので、貯金を全部頭金に回すよりもある程度手元に残しておくほうが安心です。

にしげん
にしげん
ぼくは頭金を入れるよりも、そのお金を資産運用に回したほうが利息が高くなる可能性があると思ったので、現在の住宅はフルローンで購入しました。

 

必ずしもフルローンという選択肢が正解というわけではないので自分に合った方法を選びましょう。

それよりも、資産的に余裕のある物件を購入するということのほうが大切です。

 

フルローンがおすすめの人

  • 手元に資金を残しておきたい
  • 自分で資産運用をしていて、そのほうがプラスになる
  • 資産的に余裕のある物件を買う

 

頭金を入れたほうが良い人

  • なるべく早く返済したい
  • 月々の返済額を減らしたい
  • 気持ち的に借金の金額を減らしておきたい

 

借入期間は長いほうがオススメ

住宅の価値

借入期間はできるだけ長いほうがオススメです。

借入期間が長い方が良い理由
  • 住宅ローンは金利が低いので、長期間借りてもトータルの支払額に大きな変動がない。
  • 住宅ローンは返済期間を短くすることはできますが、長くすることはできません

住宅ローンの金利は安いので、できるだけ長く期間を設けて月々の返済に余裕を持ちましょう。

そして余裕ができたら繰り上げ返済をしましょう。

 

 

カードローンや車のローンはいくら返済しておくべきなのか

為替 図解

カードローンや車のローンは月々いくら返済しているのかというのが重要になります。

金額の小さいものは特に返済しておく必要はありません。

 

例えば、年収400万円の人の場合、一般的に年収の35%までの返済額でのローンを組むことができます。

400万円×0.35=140万円

35年ローンの場合はざっくり4900万円まで組むことができます。

一月あたり116600円ほどまでの返済額であれば借りることができます。

 

この状況で、月々にカーローンで3万円払っている。という方の場合は、一月あたり

116600−30000=86600

一ヶ月あたり86600円ほどの借入金額

つまり、年間104万円ほどになります。

35年ローンを組むとしたら3640万円になるということですね。

 

ローンの借入先が複数あっても、月々の返済額が少なければ問題有りません。

現在借りているローンが、

  • 月々の返済額が大きいもの
  • 住宅ローンを借りることができる限度額に影響が出るもの

は返済しておきましょう。

 

固定金利と変動金利、どちらにすべきか

家計簿 計算

結論をいうと、固定金利と変動金利にはどちらが正解というのは有りません。

 

基本的に変動金利のほうが現在の金利は安くなりますが、今後金利が上昇した場合は返済金額がかなり大きくなります。

 

3000万円の家を住宅ローンで借りた場合(※金利によって金額は変わります)

  • 固定金利の場合は 変動することなく約3700万円ほど
  • 変動金利の場合は 約3300万円〜4000万円以上になる場合も

 

このように、変動金利の場合は金利が低いままなら安上がりですが、高くなったときには総支払額が高くなります。

そのリスクを知った上で、自分にとって安心できると思うほうを選びましょう。

にしげん
にしげん
ちなみにぼくは変動金利で購入しています。

 

男性
男性
固定金利と変動金利の違いはわかったけど、自分にはどっちのほうが良いのかわからないよ・・。

そういう方も多いと思いますので、ざっくりお答えしておくと

  • 固定金利→収入、資産に余裕のない人におすすめ
  • 変動金利→収入、資産に余裕のある人におすすめ

と言った感じです。

収入や資産に余裕がない、将来が不安な人は、固定金利にしておき、毎月の返済額に変動が起きないようにしておくと良いでしょう。

 

最もやってはいけないのは

収入の少ない人が、年収ギリギリの返済額の住宅ローンを変動金利で購入すること

この状況では、金利が上がった時に返済額が大きくなり住宅ローンの返済が非常に難しくなります。

 

「元利均等返済」と「元金均等返済」どちらにすべきか?

資産の変動

これは購入金額によりますが、そこまで大きな差はありません。

男性
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元金均等返済のほうが、総支払額が安くなるんじゃないの?

と思う方もいるかも知れません。

確かにそうなのですが、元利均等返済の場合は最初のうちは元金が減りにくいのが特徴。

そのため、住宅ローン控除で取り戻せるお金が増え、結果的に変わらないことも多いです。

 

住宅ローン控除は年間40万円まで。

つまり、4000万円以上の家の方にとっては元金均等返済でも良いかもしれません。

 

そのため、住宅の購入金額によって判断しましょう。

 

 

どこの銀行で借りるのがおすすめ?

大手銀行
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どこの銀行で借りるのが一番金利が安いんだろう?

こう考えている人は多いようです。

結論、同じ銀行でもローンを組む人によって金利が変わることもあるので、ここがオススメ!というところはありません。

 

自分にとってオトクな金利でローンを組める銀行を探すには、いろんな金融機関で審査してもらうのが良いでしょう!

にしげん
にしげん

モゲチェックというサービスがすごくおすすめです!

これらを利用して、金利の低い住宅ローンを組めるような金融機関を探しましょう。

モゲチェック

一度の申し込みで、多数の金融機関での住宅ローンの金利審査をしてくれるサービス。

ネットだけで手続きができる上、チャットや電話などでアドバイザーからのサポートも受けられます。

にしげん
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利用料も無料なので、一度使ってみるのがオススメですよ!

 

住宅ローンは 不動産屋さんの言われるがままに一つだけに絞って申し込むのではなく、複数の銀行に審査を申し込みましょう。

金利が違うと、月々の返済額やトータルでの支払額に大きな差が出てきます。

 

豆知識① 店頭表示金利はあくまで目安

男性
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銀行には店頭表示金利っていうのがあるけど、あの数字は参考になるの?

銀行というのは、店頭表示金利というものがあります。

そこから利率は基本的に下がり、最終的な融資利率が決まります。

  • 店頭金利からどれくらい引き下げてもらえるか
  • どれくらいの期間引き下げてもらえるか?

が変わります。

 

その変動率は人によって様々。

具体的な要因としては

  • 職業
  • 勤務先
  • 年収
  • 資産
  • 物件の価値
  • 頭金

などがあります。

大企業勤務の高年収なエリート社員の場合はかなり安くなったりするわけです。

広告の見かけの金利だけを見ないようにしておきましょう。

 

豆知識② 提携ローンとは?

提携ローンとは、買おうと思っている住宅の不動産業者とお付き合いのある金融機関のローンになります。

一般的な住宅ローンと比べて 好条件であることがメリットです。

不動産業者からは提携ローンを進められることが多いですが、他にも安い金利の金融機関もあるかもしれないので、複数のローンを比較するのがおすすめです。

 

 

ボーナス返済はオススメしない

ボーナス返済はオススメしません。

ボーナスというのは変動があります。

2020年はコロナウイルスの影響により、ボーナスが出なかったり、減額になった企業も多いようです。

そんな状況の中、ボーナス返済に頭を悩まされることになります。

 

よほど安定してボーナスを得られる企業に努めていない限りはボーナス返済はやめておきましょう。

 

ペアローンは状況によってはアリ

マイホームを夢見る夫婦

ペアローンは組む相手によりますが、基本的にナシです。

ペアローンって?

お互いの年収を合算して住宅ローンを組む方法です。

この場合、購入した家はローンを組んだ2人のものになります。

 

ペアローンを組むと

  • 離婚したとき
  • 所得が大きく下がったとき

の負担が大きくなります。

そのため、ペアローンを組んだことによって後々後悔している人も多いようです。

しかし、場合によってはペアローンを組むのがオススメの場合もあります。

 

ペアローンを組むのがオススメの人は

  • 旦那が個人事業主であり、節税によって所得が低い場合
  • 自分の親や相手の親とローンを組む場合

これらの場合は検討の余地ありです。

 

個人事業主の場合は、確定申告の都合上どうしても所得が低くなりがち。

どうしても自分一人ではローンを組むのが難しいがキャッシュ面では余裕があるのならアリでしょう!

また、親とローンを組むこともオススメです。

ペアローンにすることによって、場合によっては金利が安くなったり、保険をかけることができます。

 

家を買う時に気になる質問

賃貸より住宅を買ったほうが月々の支払いが安くなるけど、購入すべき?

住宅は賃貸か購入すべきか

今の家賃より安く、または同じくらいの金額で新築の広いお家に住めますよ〜!なんていう言葉をよく聞きますよね。

不動産屋さんがよく言うセリフですが、これを鵜呑みにしてはいけません。

 

住宅を購入すると、毎月の住宅ローンの返済だけではなく

  • 購入時の諸費用
  • 税金
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • リフォーム代

が必要になります。

 

一方、賃貸であればこれらのお金はかかりません。

 

ざっくりですが、物件を購入する場合は毎月のローン返済額の1,5倍はお金がかかると思っておきましょう。

毎月10万円の返済の人→実際は15万円くらいと想定しておきましょう。

 

 

金利が安い今こそ購入すべき?

値動き 予測

今は金利が低いので住宅を購入できる人が増えます。

金利を含めた分、返済総額は安くなります。

その代わりに不動産価格そのものが高くなってきているのが実際のところ。

 

さらに、今後金利が高くなれば住宅そのものの金額が下がる可能性もあります。

住宅の金額が下がってしまうと万が一買った家を手放したくなったときに大損してしまう可能性も・・・。

 

必ずしも今買うのが賢いというわけではありません。

 

どれくらいの金額を借りるべき?

住宅の購入

上記の文と似ていますが、ここは重要なところなのでもう一度確認も兼ねて説明します。

収入にもよりますが、平均で年収の30〜35%の金額×返済期間でローンを組むことができます。

 

年収400万円の人が35年ローンで借りられる金額は

400万円×0.35×35年で4900万円になります。

とはいえ、4900万円ギリギリの家を買うのはオススメしません。

 

銀行側としては、購入者の家を買ったあとのことまでは考えていません。

実際、住宅ローンの返済に悩んでいる方は多いようです。

 

参考までに、令和元年度の平均購入額を紹介します。

  • 注文住宅:3361万円
  • 分譲戸建住宅 2830万円
  • 分譲マンション 2702万円
  • 中古戸建住宅 1575万円
  • 中古マンション 1551万円

参考:https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000152.html

 

自分の年収や安定度、これからのことも考えた上で余裕のある範囲で購入しましょう。

年収ではなく、手取りの30%以内で借りられる金額にしておくと、生活が安定しやすいと言われていますよ!

 

 

まとめ:住宅ローンは低金利でかしこく借りよう

マイホーム

今回は、住宅ローンを借りる際に気をつけておくべきポイントについて紹介しました。

要点まとめ

●住宅ローンを借りるなら月の手取りの30%以内に抑えておくのがオススメ

平均3000万円ほどで借りている場合が多い

 

●固定金利と変動金利はどちらが良いかはその人次第

収入ギリギリで借りられる金額を変動金利で組むのは危険

フルローンは資産を残しておきたいという意味ではアリ

 

●返済期間はなるべく長いほうがオススメ

 

●頭金は無理に払わなくても良い

手元にお金を残しておくのもオススメ

 

●カードローンなどは借りている金額によっては返済しておいたほうが家を借りやすくなる

少額であればそこまで気にする必要なし

 

●どこの銀行で借りるのが良いかはその人次第

銀行には店頭表示金利というものがあり、実際はそこから割引されて実際の金利がわかります

提携ローンという不動産と提携している金融機関は割と好条件でローンが組めるので検討の余地アリ

住宅ローンは複数申し込んでどこで組むのが最もオトクなのか比較しましょう

モゲチェックというサイトがオススメ

 

●元利均等返済と元金均等返済はどちらも大きくは変わらない

 

●ボーナス返済はおすすめしません。

 

●ペアローンは基本的にはナシ

個人事業主の方や組む相手など、状況によってはオススメ

 

住宅ローンというのはよく分からずに不動産屋さんに言われるがままに借りてしまうパターンがほとんど。

しかし、賢く借りることができれば、毎月の支払額が1万円、2万円と大きく変わることもあります。

にしげん
にしげん
同じ家を買うのに毎月の支払額がそれだけ変わるのは大きいですよね?

 

これから家を買おうと悩んでいる方にとって本記事が役に立てば嬉しく思います。

 

また住宅ローンを組んだけど、返済が厳しい・・・という方はこちらの記事も参考にしてください。

住宅ローンの返済が厳しい人の対策方法3つ【住宅の価値も知っておこう】

 

不動産を購入するときには、何も知らない状態と知識がある状態とでは大きな差があります。

男性
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住宅ローンについてわかったけど、もっと深く知っておきたい!

という方もいるかと思います。

最後に、ぼくがすごく勉強になったオススメの本を紹介します!

ぜひこちらも合わせて読んでみてください。

一般的には教えてくれないような不動産・住宅ローンに関することがわかりやすくまとめられている本です。

最後まで読んでいただきありがとうございました。